¿Le parece una solución el alquiler con opción a compra para dar salida a promociones  residenciales que no se venden?

¿Qué imagen del sector se ha estado ofreciendo en estos últimos años a la sociedad española para que ahora se esté alegrando de concursos de acreedores de las promotoras?

¿Por qué el que tiene su dinero en bolsa es un inversor  y el que lo tiene en suelo es un especulador?

Siendo conscientes de no poseer la capacidad para ver el futuro,  ¿cómo piensa que evolucionará el sector inmobiliario en lo que resta de año?

Los diferentes expertos consultados por Vía Inmobiliaria consideran como una acertada alternativa el alquiler de viviendas que no tienen salida en el mercado de la compra-venta para así recuperar la normalidad en el sector residencial

Isaac Castresana,
director general de Chamartín

1.- Sin duda. Es algo muy positivo ya que existe demanda para el alquiler de viviendas y todavía más si el cliente además puede tener la posibilidad de comprar en un plazo no muy largo, rentabilizando los alquileres pagados.

2.- Se ha dado una imagen que realmente no se corresponde con las compañías inmobiliarias, y particularmente, con aquellas que acumulan muchos años de tradición en el sector. El que algunas empresas, pocas, si se mira el gran número de ellas que componen el sector, hayan optado por la opulencia y el despilfarro ha perjudicado, como digo, de forma muy importante a la mayoría de las inmobiliarias españolas.

3.- Los escándalos que han salido a la luz por los negocios fraudulentos de calificaciones de suelo realizados entre personas que trabajaban en los ayuntamientos y personas sin escrúpulos que se han dedicado a la “cultura del pelotazo”, han hecho pensar que el nuestro es un negocio poco serio, lo que ha afectado a la imagen y reputación de un sector importante para la economía española. Afortunadamente el 99,99% de las instituciones y de los promotores han actuado a lo largo de muchos años con una seriedad intachable.

4.- Por lo que sabemos hasta el día de hoy, no hay ninguna noticia que nos haga esperar grandes cambios. Pienso que en lo que resta de año el sector va a evolucionar poco y la situación será muy parecida durante todo el año 2008.

Joan Ollé,
presidente del Colegio de Agentes
de la Propiedad Inmobiliaria (API)
de Barcelona

1.- Deseos de acceder a una vivienda y, por tanto, necesidad, siguen existiendo y los precios actuales tienen un fuerte componente de rigidez que obstaculiza rebajas indiscriminadas. Por esta razón, soluciones imaginativas para que las viviendas fluyan hacia los que las necesitan son siempre soluciones adecuadas. En ese sentido, posibilitar la oportunidad de acceder a una vivienda por una renta de mercado a aquellos que, en el fondo, lo que desean es ser propietarios pero hoy no pueden, con la seguridad de que durante un determinado periodo y a un precio preestablecido pueden optar por su compra es bueno para ambas partes, es decir, para el vendedor y para el inquilino o futuro comprador.

2.- La actividad promotora crea riqueza directa e indirectamente, dota al país de estructuras y por tanto sirve al desarrollo de la sociedad. Alegrarse de los problemas de aquellos que en su día asumieron riesgos empresariales, generaron empleo y riqueza es no entender los efectos en cascada que para los trabajadores de la construcción y adyacentes, así como para las arcas públicas, se derivan de estos conflictos. Es posible que a algunas personas, espero que pocas, les satisfaga,  como el caso de aquél que ante el genio de la lámpara de Aladino y la oportunidad de formular un solo deseo que implicaba que el vecino recibiría el doble de lo que él pidiera, solicitó que le sacara un ojo: yo tuerto pero el otro ciego. Es lógico recriminar a los que, montados en la codicia, no supieron ponderar suficientemente los riesgos. Aquí las instituciones financieras deben asumir su responsabilidad por cuanto fueron el elemento excitador de este desenfreno.

3.- Entendámonos: el que ha invertido en suelo para su desarrollo, es decir, para promover su planeamiento, su posterior urbanización, después construcción y después comercialización, no es un especulador. Es un inversor, un empresario. Podríamos decir que especulador del suelo es el que únicamente está esperando que el dedo del Rey Midas, léase municipio o en su caso comunidad autónoma, multiplique el valor del mismo y por eso lo acumula y mantiene moviendo en paralelo sus relaciones personales. En la bolsa, se proporciona liquidez y fluidez a las empresas y a sus  accionistas, es decir, a sus propietarios.

4.- Va a ser un año difícil. No esperemos ningún cambio a mejor en lo que resta de año, pero estoy convencido de que durante ese periodo conseguiremos establecer las bases para que el próximo año deje de ser este sector la obsesión primordial de los medios de comunicación.

Luis Cocero,
director de la división
de Residencial de Aguirre Newman

1.- El alquiler con opción a compra es una alternativa muy acertada y de hecho poco a poco y debido a las propias necesidades del mercado, asistiremos a esta práctica de manera más habitual. Se trata de una opción que permitiría a gran parte de la demanda latente, que actualmente no tiene posibilidad de acceder a la compra de una vivienda, por la elevada inversión que esto supone, a optar a una vivienda. Consideramos que esto se podría producir a medio plazo.

Por otra parte y desde el punto de vista de la oferta, esta alternativa supondría una vía más para la absorción de parte del exceso de oferta que existe hoy en el mercado. Una vez que el inquilino se ha habituado a una vivienda en alquiler, será probable en muchos casos que acabe teniendo interés en comprarla, convirtiéndose así en una interesante estrategia a medio plazo de venta para el promotor.

2.- El sector inmobiliario viene de un ciclo muy expansivo. En los últimos años se ha ido posicionado como un sector en auge, cuyos importantes crecimientos animaban a muchos a adentrarse en él, surgiendo así un gran número de nuevas compañías inmobiliarias.

La situación actual lo que está dejando ver es qué empresas son sólidas y siguen demostrando su conocimiento en el sector y cuales no.

3.-  La especulación del suelo está íntimamente ligada a la función social de la vivienda, si se incrementa el valor del suelo, repercute directamente en el valor de la vivienda, con el consiguiente problema de acceso de parte de la sociedad a una vivienda. A parte, los suelos necesitan una tramitación urbanística para poder ser edificados, cuya tramitación en algunos casos no ha sido del todo transparente, habiendo un pensamiento generalizado que todo aquel que ha conseguido obtener un beneficio con la compraventa de suelo ha sido bajo supuestos cuanto menos sospechosos.

Cualquier forma de inversión es especulativa, ya que se espera obtener un beneficio a cambio.

4.- En referencia a la demanda, tan solo estará activa la del mercado de primera necesidad, reduciéndose de esta manera las operaciones de inversión. En el sector residencial, se va a producir escasa actividad a lo largo de 2008, motivada principalmente por una existente sobreoferta y un endurecimiento del crédito a las empresas y a los particulares. Asimismo, lo que ya se está produciendo es la desaparición de aquellos promotores que han sufrido una caída sustancial en las ventas de sus viviendas (alrededor del 70% en algunos casos). Se prevé también una intensificación en el proceso de concentración de número de empresas del sector.

En cuanto a las oportunidades para las compañías aún en crecimiento y con suficiente músculo financiero, se verá con mayor interés la diversificación geográfica atendiendo en especial el mercado internacional donde puedan existir rentabilidades más altas en el corto plazo.

Jaime Rubio Landart,
Director del M.D.I., Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias, de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura (UPM)

1.-Es una solución positiva como otras que habrá que poner en marcha o incrementar en el futuro inmediato para superar esta etapa de dificultades, incertidumbre y falta de confianza. Tenemos que pensar que la clave para este momento es aplicar imaginación e ideas innovadoras.

En nuestro país, el alquiler ha sido una fórmula olvidada y puede ser una solución para muchos ciudadanos que, de esta forma, pueden encontrar una vivienda adecuada a sus necesidades.

2.- Es un sector muy profesional y que ha obtenido importantes beneficios, pero al margen de algunas imágenes no deseadas, la realidad es que desde las empresas se ha reinvertido lo que se ganaba y se ha apostado por el futuro, el crecimiento y el empleo.

No creo que nadie se alegre de los males de otros, tenemos que pensar que se ha trabajado haciendo productos de calidad y que han dado un buen servicio a la sociedad.

3.- Esto son estereotipos y expresiones que sólo contribuyen a generar confusión, aunque si hablamos de la realidad es que la bajada de los tipos de interés que se produjo en los años de la entrada en el euro, provocó un aumento de la rentabilidad. De esta forma, muchas familias han mejorado su posición o su vivienda y además han ganado dinero. Evidentemente, por ello no son especuladores. 

4.- Por lo que respecta al segmento residencial, este año ofrece encefalograma plano, pero tenemos que pensar que si hace dos décadas, la mayor parte de los productos inmobiliarios estaban relacionados con la vivienda, las cosas han cambiado y hoy solamente ocupan el 50% de los honorarios facturados en edificación, siendo el otro 50% productos que vienen a complementar un sector inmobiliario más dinámico, ¿Qué puede ocurrir en años sucesivos? Si la respuesta es de un optimista, dirá que volverá la recuperación y si es de un optimista informado, que otros llamarán un pesimista, pues cabe pensar en una etapa incierta pendiente de lo que ocurra en los mercados financieros.

martín perea y luis blanco,
socio director y consejero delegado de GI, Gabinete Inmobiliario

1.- Sin duda, todas las ideas son buenas para recuperar la normalidad. En este momento, hay que utilizar la imaginación y ser verdaderamente innovadores. En nuestro país el alquiler está muy por debajo de lo deseable y es una buena fórmula tanto para el conjunto del sector como para muchos ciudadanos que, de esta forma, pueden encontrar una solución a sus necesidades.

2.- Puede que no siempre se haya dado la mejor imagen, pero la realidad de la mayoría del sector inmobiliario es que ha trabajado bien, con altos parámetros de calidad y que ha contribuido al crecimiento económico, la generación de riqueza y la creación de empleo.

Tenemos que pensar en el futuro y en que las empresas más profesionales sabrán salir de la crisis y aprovechar la experiencia de forma positiva.

3.- Todo el mundo quiere obtener la máxima rentabilidad para sus ahorros y hay quien realiza sus inversiones de una manera más profesional. Es verdad que en los últimos años, con bajos tipos de interés y alta rentabilidad, el mercado inmobiliario ha atraído a muchos inversores, digamos no profesionales y esto –siendo comprensible- no es tan deseable al introducir en el mercado un elemento que viene a disparar las expectativas.

4.- Efectivamente, anticiparse al futuro es lo que ahora querría todo el mundo, pero para este año no hace falta ser adivino para afirmar que el mercado residencial seguirá plano y puede que durante 2009 comience una suave recuperación.

José Antonio Pérez,
profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial

1.-Depende del importe de alquiler que se fije mensual, ya que la clave está en no pasar el nivel de accesibilidad financiera a la vivienda respecto al salario neto mensual. Los que siguen vendiendo hoy, ya están aplicando esta fórmula adaptándola a la realidad económica de cada cliente.

2.- La que se ha comunicado y basta ojear las hemerotecas, videotecas, etc. Parece que hemos olvidado que en España hay más de 20.000 promotores-constructores, más de 100.000 profesionales y directivos que dedican su día a día a mejorar el sector, más de 8.000 ayuntamientos y más del 30% del Produccto Interior Bruto de este país depende del sector inmobiliario. Siendo su resultado final 24 millones de viviendas en manos de particulares, garantizando sus ahorros, patrimonio y riqueza, donde probablemente no les gustará, ni es económicamente posible que baje su valor.

De igual forma que según las tablas input-output del INE por cada euro invertido en el sector inmobiliario se multiplica casi por 10 en la economía general española, por cada euro que se deje de invertir se divide casi por 10. Luego el problema de cada concurso de acreedores, no es sólo el de los concursantes, sino el de las personas que se quedan en el desempleo y los ingresos que se dejan de percibir por el Estado.

3.- Probablemente porque el art. 47 dice que se luchará contra la especulación del suelo, mezclando el suelo para garantizar el disfrute de una vivienda digna a cualquier unidad familiar que resida en nuestro país, con el suelo para quién pueda y quiera comprar viviendas como ahorro e inversión, con su riesgo y ventura, junto al suelo necesario para desarrollar actividades económicas e industriales.

Los bienes inmuebles o bienes raíces, como denominan en latinoamérica, están debajo y al principio de cualquier actividad económica, luego los promotores-constructores son la piedra angular del desarrollo económico.

4.- Si no hacemos nada desde el sector privado y público, los mercados internacionales se encargarán de que perdamos cuota de poder, no hay que olvidar que España es la potencia nº 1 mundial en sector inmobilairio, nuestro talento inmobiliario es envidiable en cualquier parte del mundo ¡qué mejor motivación para generar riqueza todos los días, es decir trabajar, que tener que pagar una hipoteca! Quizás muchos países ven en la palanca de nuestro sector la generación de clases medias amplias que garanticen el futuro y erradiquen el hambre, y la contraprestación al esfuerzo es la patrimonialización de los inmuebles, como se publicó en The Economist en mayo de 2002 "las casas que salvaron el mundo".

Y la consecuencia en nuestra economía ante la pasividad nacional y tácticas exteriores serán un elevado desempleo y aumento de la tasa de morosidad, con caída de la actividad económica.

Creo que el sector privado, incluído los agentes económicos individuales y autónomos, ya estamos fijando rumbo a puertos en los que se vislumbra futuro, no obstante las alfombras públicas y vientos financieros ayudarían a minimizar en tiempo la travesía, aunque síolo sea por responsabilidad social, máxime cuando hemos tenido 10 años de maduras, ¿cuánto pesa en la cuenta de explotación global agregada un par de duras?.

Eduardo Molet,
presidente
de la Red Expertos Inmobiliarios

1.- Sí, es una buena opción. Pero no todos los promotores están en situación de poder aceptar esta fórmula. Además, hay un gran desconocimiento entre la sociedad respecto a las ventajas y desventajas que comporta vivir de alquiler. Se necesitaría poner en marcha y ejecutar una fuerte campaña de comunicación, marketing y publicidad para que la sociedad en su conjunto pueda aceptarla.

2.- La corrupción de muchos políticos y promotores, los excesos de edificabilidad, el enriquecimiento súbito de unos pocos… ha perjudicado enormemente la imagen del sector. Frente a esta situación muchas veces se olvida que este sector ha sido, junto con el turismo, la locomotora del gran crecimiento económico que hemos tenido en este país en los últimos 10 años. Estamos en una economía muy interrelacionada, y desgraciadamente la alegría de esa parte de la sociedad frente a la crisis de los sectores inmobiliarios y de la construcción les va a durar muy poco. Los concursos de acreedores se van a dar en otros sectores y la crisis finalmente acabará afectando a toda la sociedad.

3.- Una inversión en bolsa parece algo menos tangible que la inversión que se pueda hacer en suelo. Aquí se conoce al propietario de un inmueble, que normalmente es una sola persona, y en cambio no se conoce, o no se puede poner cara y ojos, a los accionistas de las grandes sociedades que cotizan en bolsa, que son miles. Además, la información sobre revalorización de inmuebles está mucho más próxima al ciudadano, y no se puede olvidar que la vivienda es una necesidad básica que todos experimentamos.

4.- En lo que queda de año, el exceso de oferta y la caída de la demanda de vivienda continuará. El fuerte parón inmobiliario que estamos padeciendo en estos momentos se mantendrá, las pretensiones de los propietarios por sus inmuebles disminuirán, y los precios seguirán bajando durante todo el año 2008.

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